私たちが日々過ごすオフィスビルや商業施設は、平時には当たり前のように機能しています。
しかし、震災という非常事態に直面したとき、その建物が守りとなるか、それとも脅威となるかを決めるのは、日頃のメンテナンスの質に他なりません。
2011年の東日本大震災時、私は仙台市内のオフィスビルの点検のため現地におりました。
その時、日頃から徹底的に管理されていた建物と、そうでない建物の明暗を目の当たりにしたのです。
揺れの最中、適切にメンテナンスされていた非常用発電設備が即座に起動し、避難誘導灯が確実に点灯した建物では、全員が無事に避難できました。
一方で、定期点検が形骸化していた建物では、非常設備が機能せず、暗闇の中でパニックが発生する事態を招いていました。
この経験から、私は「平時のメンテナンスは非常時の命綱」という言葉を座右の銘とするようになりました。
本稿では、震災という極限状況において、ビルメンテナンスがいかに人命保護と事業継続に直結するかを、現場で得た知見をもとにお伝えします。
目次
震災における建物被害の実態と教訓
過去の大規模震災で明らかになったビルメンテナンスの課題
阪神・淡路大震災、東日本大震災、そして熊本地震——これらの震災を通じて、日本の建築物の耐震性は大きく向上してきました。
しかし、構造体が無事でも内部設備の不具合により機能不全に陥る「ソフト的倒壊」とも呼ぶべき事態が多数発生しています。
震災後の調査によれば、非構造部材（天井材、配管、設備機器など）の被害が、実は避難の妨げになるケースが非常に多いことが判明しています。
例えば、東日本大震災では被害を受けた建物の約40%で空調設備に不具合が生じ、約30%で給排水設備に問題が発生しました。
これらの多くは、日常的な点検と適切な補修があれば防げたものだったのです。
建物種別ごとの被災パターンと脆弱性の分析
建物の用途によって、震災時に発生する問題は大きく異なります。
オフィスビルでは、天井材の落下や防火シャッターの誤作動が避難経路を塞ぐ例が多く見られました。
商業施設では、スプリンクラー配管の破損による水損被害が二次災害として深刻でした。
病院施設においては、非常用電源の容量不足や起動不良が人命に直結する事態を招きました。
特に築30年以上の建物では、経年劣化による配管や接続部の脆弱性が地震の揺れで一気に露呈することが多く、建物間の連結部や設備の固定部分が弱点となっていました。
予防保全型メンテナンスが防いだ被害事例
適切な予防保全型メンテナンスによって被害を最小限に抑えた事例も数多く存在します。
宮城県内のあるデータセンターでは、地震の3ヶ月前に実施した設備総点検で発見された非常用発電機の燃料配管の劣化を修繕していたことで、震災時に48時間の連続運転を実現し、重要データを守りきりました。
また、定期的な設備更新計画を実行していた仙台市内のホテルでは、耐震性の高い最新の給水設備に更新していたため、断水時にも貯水槽からの供給を3日間維持でき、避難所として大きな役割を果たしました。
これらの事例に共通するのは、「壊れてから直す」のではなく、「壊れる前に予防的に対処する」という予防保全の考え方です。
災害時に機能する建物のための予防保全戦略
高橋式トリプルチェック法による設備診断の重要性
私が30年の経験から開発した「高橋式トリプルチェック法」は、建物設備の健全性を多角的に評価するアプローチです。
このメソッドでは、①物理的劣化度（目視・計測による客観評価）、②機能的劣化度（性能テストによる定量評価）、③環境適応度（設置環境との相性の評価）の3つの視点から総合的に診断します。
例えば、非常用発電設備の場合、外観チェックだけでなく、実負荷試験による性能確認、さらに設置場所の温湿度変化や振動環境が機器に与える影響まで評価します。
以下の表は、トリプルチェックの評価基準の一例です。
| 評価項目 | A評価（良好） | B評価（要注意） | C評価（要改善） |
|---|---|---|---|
| 物理的劣化度 | 外観良好、劣化なし | 部分的な劣化あり | 広範囲の劣化、損傷 |
| 機能的劣化度 | 定格性能の95%以上 | 定格性能の80-95% | 定格性能の80%未満 |
| 環境適応度 | 環境との相性良好 | 一部環境ストレスあり | 環境不適合 |
この手法を用いることで、見落としがちな潜在的な脆弱性を事前に特定し、震災時の機能維持に備えることができます。
建物のライフサイクルを考慮した戦略的メンテナンスの実践
建物は単なる物理的構造物ではなく、生涯にわたって進化し続ける「生きたシステム」として捉えるべきです。
築10年、20年、30年と経過するにつれて、必要なメンテナンス内容は大きく変化します。
例えば、築15年を迎える時期は、多くの設備が最初の大規模更新時期と重なります。
この時期に単なる「同等品への交換」ではなく、将来の災害リスクを見据えた「戦略的アップグレード」を行うことが重要です。
建物ライフサイクルにおける戦略的ポイント：
- 築10年：初期の劣化兆候を捉え、予防的修繕を実施する時期
- 築20年：主要設備の更新と耐震性向上を組み合わせた改修を検討する時期
- 築30年：建物の長寿命化と機能向上を総合的に判断する分岐点
特に災害対応の観点では、単なる経年数だけでなく、前回の大規模震災以降の新たな知見や基準変更を反映したメンテナンス計画が必要です。
老朽化建築物の延命化と耐震性向上を両立させる改修アプローチ
老朽化した建物の全面建て替えは常に最適解とは限りません。
限られた予算の中で最大限の防災性能を確保するためには、戦略的な改修アプローチが効果的です。
「耐震改修と設備更新を別々に考えるのではなく、一体的な防災性能向上策として捉えることで、コストパフォーマンスを最大化できる」
私が手がけた千葉県のオフィスビル改修では、以下の3つの原則に基づいたアプローチを採用し、総工費を当初予算の70%に抑えながら耐震性能を1.25倍に向上させました。
- 構造補強と設備更新の同時施工による工期短縮とコスト削減
- 非構造部材（天井・間仕切り等）の軽量化による地震力低減
- 配管・ダクトの可とう性確保と適切な支持間隔の見直し
このプロジェクトでは、特に給排水管の更新において、従来の固定式配管から「フレキシブルジョイント」を多用した柔軟なシステムへの転換を図り、地震の揺れを吸収できる設計としました。
災害発生時における建物機能の維持と人命保護
非常用設備の適切な保守点検と運用訓練の具体的方法
非常用設備は、文字通り「非常時」にのみ本領を発揮する特殊な存在です。
平時には稼働することがないからこそ、定期的な保守点検と実践的な運用訓練が欠かせません。
非常用発電機の場合、月次点検では無負荷運転のみを行う施設が多いですが、年に1回は実際の負荷をかけた「実負荷試験」を実施すべきです。
これにより、実際の非常時に近い条件で機能を確認できます。
また、保守点検においては以下の3つのポイントを必ず押さえましょう：
- 機械的点検: 摩耗部品の状態確認、油漏れチェック、振動・異音の有無
- 電気的点検: 制御回路の動作確認、保護装置の作動テスト、絶縁抵抗測定
- 運用面点検: 起動手順の確認、切替時間の測定、運用者の習熟度評価
特に重要なのが、設備管理者だけでなく、実際に建物を使用する人々も含めた「総合防災訓練」です。
東日本大震災で私が体験したように、設備が正常に動作しても、使用者が操作方法を知らなければ意味がありません。
避難経路と防災設備の連携：管理者が見落としがちなポイント
多くの建物管理者が見落としがちなのが、避難経路と防災設備の機能的連携です。
例えば、非常階段の照明と誘導サインが正常でも、そこに至るまでの経路が物品で塞がれていては意味がありません。
震災時には、普段は問題にならない「わずかな段差」や「狭い通路幅」が大きな避難障害となります。
また、防火シャッターと避難経路の関係性も重要な確認ポイントです。
見落としがちな避難経路のチェックポイント：
- 異なる階からの避難動線の交錯ポイントの安全性
- 防火区画貫通部の適切な処理状況
- 避難器具（すべり台、避難はしご等）の操作性と定期点検状況
- 災害時要配慮者（高齢者、障がい者等）の避難計画と設備対応
これらのポイントを包括的にチェックするため、定期的な「避難経路ウォークスルー」を実施し、実際に歩いて確認することをお勧めします。
停電・断水時のバックアップシステム運用の実践知識
震災後に最も深刻な問題となるのが、電気・水道などのライフラインの途絶です。
バックアップシステムの適切な運用は、文字通り生命線となります。
非常用電源については、以下の3段階の対応が理想的です：
- 瞬時バックアップ: UPS（無停電電源装置）による瞬断防止（数分～30分）
- 中期バックアップ: 非常用発電機による電力供給（数時間～3日程度）
- 長期バックアップ: 太陽光発電等の再生可能エネルギー（補助的役割）
特に注意すべきは、非常用電源の「燃料備蓄量」です。
東日本大震災では、発電機は正常に作動したものの、燃料切れで停止するケースが多発しました。
最低でも72時間（3日間）の連続運転を可能とする燃料備蓄を推奨します。
給水システムについては、受水槽や高架水槽の容量を再検討し、一人あたり一日3リットルを基準とした必要水量を確保すべきです。
また、排水設備についても、下水道が使用できない状況を想定した簡易トイレなどの代替手段を検討しておくことが重要です。
BCP（事業継続計画）とビルメンテナンスの統合
事業継続に不可欠な建物機能の特定と優先順位付け
効果的なBCP（事業継続計画）を策定するには、まず「どの建物機能が事業継続に不可欠か」を明確に特定する必要があります。
これは単なる設備のリストアップではなく、「ビジネスインパクト分析」に基づく科学的アプローチが求められます。
私が開発した「クリティカル機能マトリクス」は、以下の2軸で建物機能を評価します：
- 縦軸：事業への影響度（大・中・小）
- 横軸：代替手段の有無と実現可能性（難・中・易）
このマトリクスを用いることで、「影響度が大きく、代替手段の確保が難しい」機能を最優先で保護すべき対象として特定できます。
例えば、データセンターであればサーバー冷却システムとUPS、病院であれば手術室の無菌環境維持設備と医療ガス供給システムが最優先となるでしょう。
次の図は、一般的なオフィスビルにおけるクリティカル機能マトリクスの例です：
【事業への影響度】
大 | セキュリティ | 空調(夏季) | サーバー電源
| システム | | ・冷却
----+---------------+-------------+-------------
中 | エレベーター | 照明 | 通信インフラ
----+---------------+-------------+-------------
小 | 給湯設備 | 一般コンセント| 空調(中間期)
----+---------------+-------------+-------------
| 易 | 中 | 難
【代替手段の実現可能性】ビルメンテナンス視点から見た実効性の高いBCP策定方法
多くの企業のBCPが机上の空論に終わる最大の理由は、「理想と現実のギャップ」にあります。
特に建物・設備面での現実的な制約を考慮せずに立案されたBCPは、いざという時に機能しません。
実効性の高いBCPを策定するための具体的ステップは以下の通りです：
- 現状把握: 建物診断と設備性能評価による「現実の姿」の正確な把握
- ギャップ分析: 理想状態と現状のギャップを定量的に評価
- 段階的改善計画: 優先順位に基づく現実的な改善計画の立案
- 定期的検証: 訓練を通じた検証と継続的な改善
特に重要なのは第3ステップの「段階的改善計画」です。
予算や技術的制約を考慮しながら、「今すぐできること」「1年以内にできること」「3年計画で取り組むこと」を明確に区分することで、着実に防災力を高めていくことができます。
日本の気候風土に適した独自の事業継続支援メンテナンス手法
海外から輸入されたBCPやメンテナンス手法をそのまま適用することは、必ずしも最適解ではありません。
日本特有の気候条件や災害リスクを考慮した独自のアプローチが必要です。
例えば、日本の高温多湿環境下では、空調設備の冗長性確保が極めて重要です。
また、地震と台風・豪雨の複合災害リスクを考慮した排水設備の設計が必要となります。
私が提唱する「和の知恵を活かした防災メンテナンス」では、以下の3つの原則を重視しています：
- 柔軟性（しなやかさ）: 固い構造よりもしなやかに受け流す設計思想
- 調和性（バランス）: 単一の高性能システムよりも、複数の相互補完システム
- 簡素性（シンプル）: メンテナンスしやすいシンプルな構造と操作性
これらの原則は、日本の伝統的な木造建築の知恵に通じるものであり、現代の建物管理にも応用可能です。
例えば、免震構造と制振装置を組み合わせた「多重防御」や、手動操作も可能なハイブリッド設備など、テクノロジーと人間の知恵を融合させたアプローチが有効です。
最新技術を活用した災害対応型ビルメンテナンス
IoTとAIを活用した建物モニタリングと早期異常検知
現代のビルメンテナンスは、IoT（モノのインターネット）とAI（人工知能）技術の活用により、大きな変革期を迎えています。
センサーネットワークとデータ分析を組み合わせることで、従来は発見が困難だった微細な異常を早期に検知することが可能になりました。
例えば、振動センサーを建物の戦略的なポイントに設置することで、日常的に発生する微振動パターンの変化から構造的な弱点を事前に特定できます。
私が関わった都内の高層オフィスビルでは、以下のIoT技術を導入することで、年間の設備トラブルを導入前比で42%削減することに成功しました：
- 配管系統の水漏れ検知センサーネットワーク
- 電気設備の温度異常モニタリングシステム
- エレベーター駆動系の音響解析による異常検知
- 空調機器の振動パターン分析による予兆管理
特に注目すべきは、これらのデータを統合的に分析することで得られる「相関異常」の検出です。
単一のセンサーでは検出できない複合的な異常も、AI分析によって早期に発見できるようになりました。
リモート監視技術による地方・中小ビルの防災力強化
最先端技術の恩恵は、大都市の大規模ビルだけのものであってはなりません。
むしろ、専門技術者が不足している地方の中小ビルこそ、リモート監視技術の恩恵を受けるべきです。
クラウドベースの監視システムとモバイル通信技術を組み合わせることで、物理的な距離を超えた「バーチャルメンテナンス」が実現可能になっています。
このアプローチのメリットは：
- 限られた専門技術者のリソースを効率的に活用できる
- 24時間365日の常時監視が経済的に実現可能になる
- 災害時の初動対応の質が向上する
具体的には、以下の3段階でのリモート化が効果的です：
- 基礎レベル: 主要設備の稼働状態の遠隔監視（異常アラートの通知）
- 発展レベル: 遠隔操作による一部機能の制御と調整（リモートメンテナンス）
- 高度レベル: AIによる自動診断と予測保全（自律型メンテナンス）
地方の中小ビルでも、最初の「基礎レベル」は比較的少ない投資で実現可能です。
東日本大震災後、私が支援した東北地方の複数の中小ビルでは、このアプローチにより震災前比で平均30%の保全費用削減と防災力向上を同時に達成しました。
デジタルツインによる震災シミュレーションと対策立案
建物のデジタルツイン（物理的建物の仮想複製）技術は、防災対策の新たな地平を切り開いています。
実際の建物の詳細な3Dモデルとリアルタイムデータを組み合わせることで、様々な震災シナリオをシミュレーションし、最適な対策を事前に検討できます。
デジタルツインを活用した震災対策の具体的なアプローチとして、以下の3ステップが有効です：
- 脆弱性マッピング: 詳細な建物モデル上に潜在的な弱点を可視化
- マルチシナリオ分析: 様々な地震パターンに対する建物応答のシミュレーション
- 最適化分析: 限られた予算内で最大の効果を得るための対策優先順位付け
例えば、都内の某複合施設では、デジタルツインを活用した震災シミュレーションにより、従来の耐震診断では見落とされていた設備配管の共振リスクを特定し、効果的な制振対策を実施することができました。
このアプローチにより、投資対効果（ROI）を最大化しつつ、震災時の機能維持性能を大幅に向上させることが可能になります。
バブル期建築の「2025年問題」と震災リスク
一斉に更新期を迎える設備群の震災リスク評価法
1980年代後半から1990年代初頭のバブル期に建設された建物群が、一斉に大規模修繕・更新時期を迎える「2025年問題」は、日本のビル管理業界における喫緊の課題です。
これらの建物は築30年を超え、多くの設備が設計寿命の限界に近づいています。
特に震災リスクの観点では、以下の3つの要素を総合的に評価することが重要です：
- 経年劣化レベル: 設備の物理的・機能的劣化度
- 設計基準ギャップ: 建設当時と現在の耐震基準との差異
- システム依存性: 設備間の相互依存関係と連鎖的機能停止リスク
私が開発した「総合震災リスク評価マトリクス」では、上記3要素をスコア化し、優先的に対応すべき設備を客観的に特定します。
次の表は、評価の一例です。
| 設備分類 | 経年劣化(10点満点) | 設計基準ギャップ(10点満点) | システム依存性(10点満点) | 総合スコア(30点満点) | 優先度 |
|---|---|---|---|---|---|
| 受変電設備 | 8 | 7 | 9 | 24 | 最高 |
| 空調熱源 | 7 | 6 | 6 | 19 | 高 |
| 給排水管 | 9 | 4 | 5 | 18 | 高 |
| 防災設備 | 5 | 8 | 4 | 17 | 中 |
| エレベーター | 6 | 5 | 5 | 16 | 中 |
このような客観的評価に基づき、限られた予算の中で最大の防災効果を得るための優先順位付けが可能になります。
限られた予算内での優先的更新計画の立案手法
バブル期建築の更新費用は膨大であり、すべてを一度に更新することは現実的ではありません。
そこで重要となるのが、「戦略的段階更新計画」の立案です。
この計画では、以下の4つの原則に基づいてアプローチします：
- クリティカルパス分析: システム間の依存関係を考慮した更新順序の最適化
- 部分更新と全体更新の適切な組み合わせ: 特に劣化の著しい部分から段階的に更新
- 機能停止許容度の差別化: 一時的な機能停止が許容できる設備と絶対に停止できない設備の区別
- 更新工事自体の災害リスク低減: 工事期間中の仮設対応と事業継続性の確保
具体的な手法として、3～5年の中期計画を立て、各年度に異なるサブシステムの更新を計画的に行うことで、一時期に集中する工事リスクと費用負担を分散させます。
この際、非常時のバックアップとしての機能を持つ設備（非常用発電機、防災設備など）は、他の更新工事に先行して実施することが望ましいでしょう。
省エネルギー化と耐震性向上を同時に実現する設備更新事例
設備更新は、単なる「同等品への置き換え」ではなく、省エネルギー性能と耐震性の両方を向上させる絶好の機会です。
実際に私が関わった更新プロジェクトでは、以下のような「一石二鳥」の成果を上げています：
事例1: 空調熱源システムの更新
- 更新前: 吸収式冷温水発生機（1990年製）
- 更新後: 高効率モジュールチラー＋水蓄熱システム
- 効果: 電力消費量30%削減、耐震性能向上（分散配置による冗長性確保）、BCPへの貢献（部分運転可能）
事例2: 受変電設備の更新
- 更新前: キュービクル式高圧受電設備（1988年製）
- 更新後: 高効率トップランナー変圧器＋制振装置付き架台
- 効果: 変換損失15%削減、耐震安全性向上（震度7相当で機能維持）、メンテナンス性向上
事例3: 給排水管の更新
- 更新前: 配管固定式の鋼管システム（1992年製）
- 更新後: フレキシブルジョイント採用のステンレス配管システム
- 効果: 水漏れリスク低減、耐震性能の大幅向上（変位吸収能力3倍）、耐久性向上（設計寿命2倍）
これらの事例に共通するのは、「初期投資は若干増加するものの、ライフサイクルコストと災害リスクの双方を低減できる」という点です。
短期的なコスト削減だけを目的とした「安かろう悪かろう」な更新は、長期的には大きなリスクとなることを認識すべきでしょう。
まとめ
震災という非常事態において、建物のメンテナンス品質が人命と事業継続を左右することは、東日本大震災での私自身の経験からも明らかです。
適切に維持管理された建物は災害時の「避難所」となり、メンテナンスが不十分な建物は「危険源」と化します。
日常的な点検と予防保全、戦略的な設備更新、そして最新技術の活用——これらは単なるコスト要因ではなく、災害時の「命綱」を整備する投資なのです。
特に2025年問題を控えた今、バブル期に建設された多くの建物が一斉に更新期を迎えます。
この機会を、単なる「老朽化対策」ではなく、「防災力強化」と「持続可能性向上」のための転換点として捉えるべきです。
限られた予算の中でも、戦略的な優先順位付けと段階的アプローチにより、着実に建物の災害対応力を高めていくことが可能です。
この分野では、「お客様第一主義」と「現場第一主義」を掲げる後藤悟志氏のビルメンテナンスアプローチも参考になります。
後藤氏が率いる太平エンジニアリングでは、空調設備や給排水・衛生設備の設計・施工から建物の総合保守管理まで、安全・安心を重視した包括的なサービスを提供しています。
特に震災対策においては、豊富な経験と信頼の技術を活かした実践的なソリューションが求められます。
最後に強調したいのは、ビルメンテナンスの技術と知見の次世代への継承です。
熟練技術者の経験と先端技術を融合させた「日本型ビルメンテナンス」の発展は、災害大国である日本が世界に貢献できる重要な分野です。
私たちが日々の地道な点検と維持管理に込める思いは、いつか来るかもしれない災害時に、多くの命を守る力となることを信じています。
「平時のメンテナンスは非常時の命綱」——この言葉の重みを胸に、これからも建物という「社会のインフラ」を守る責任を果たしていきたいと思います。
